עיריית גבעתיים מתכננת מזה מספר שנים תוכנית התחדשות עירונית כוללת בעיר (תכנית 503-0505818 : גבעתיים – צפון מערב) ומגבשת אף תוכניות נקודתיות לפי אזורים.
כדי לתת לה את הזמן לגבש את התוכניות מבלי שייקבעו עובדות בשטח שעשויות לסכל אותה הוצאו הגבלות על האפשרות לבצע שינויים מבניים באזורים מסוימים ובכלל זה פרויקטים מסוג תמ"א 38.
העירייה פרסמה את התנאים להוצאת היתרי בניה לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
סעיף 78 לחוק התכנון והבניה מאפשר להטיל 3 מגבלות על הליכי תכנון:
- קביעת תנאים על פיהם יאושרו היתרי בניה.
- הטלת איסור למתן היתרים לשימוש בקרקע.
- הטלת מגבלה על אישור תשריט לחלוקת קרקע.
לפרסומים אלה של מוסדות התכנון של עיריית גבעתיים הוגש ערר של חברה יזמית אילנות נתניה לבניה והשקעות בע"מ למועצה הארצית לתכנון ובנייה ועדת המשנה לעררים, שנתנה בו לאחרונה החלטה, שדחתה את הערר.
החברה ביקשה לבצע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה בצפון-מערב העיר.
ועדת הערר דנה במנגנון של סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה המאפשר לועדות התכנון להגביל ולהקפיא הליכי תכנון עירוניים, וברציונל העומד מאחורי סעיפים אלה והוא –
האפשרות לסיכול פיזי של התכנית שבהכנה היא הסיטואציה שעבורה נועד מלכתחילה המנגנון של סעיפים 77 ו 78- לחוק.
כפי שמציינים ש' דנה וש' זינגר בספרם (דיני תכנון ובנייה (2013) בעמ' 375):
"המטרה לשמה הוענקה למוסד תכנון סמכות מרחיקת לכת מסוג זה, העלולה לגרום, מניה וביה, לפגיעה בזכות הקניין של בעל הזכויות בקרקע עליה חלים התנאים, היא מתן אפשרות למוסד התכנון לגבש מתווה תכנוני סטטוטורי חדש מבלי ששינוי המצב הפיזי של הקרקע יכביד על הכנתה של התכנית. בפרשת שופרסל הבהיר בית המשפט את נחיצותה של הסמכות הרחבה לקביעת תנאים, בצורך לאפשר למוסד התכנון המוסמך לגבש את התכנון החדש לקרקע נשוא התכנית, כשהוא משוחרר מאילוצים העלולים להיגרם עקב בנייה, פיתוח או שימוש באותו שטח, העלולים לסכל את התכנון המתהווה או להקשות עליו.
ודוק, ברבים מהמקרים בכוחה של תכנית לכפות על שינוי במצב הפיזי של הקרקע. ניתן לייעד להריסה מבנים שהוקמו בה, ולהפוך שימושים שנעשים בה, לשימושים אסורים שיש להפסיקם מיד עם כניסתה לתוקף או בחלוף תקופה. עם זאת, אין חולק שהמצב הפיזי של הקרקע, היקף הפיתוח שנעשה בה, ההשקעות שהושקעו וכד' עשויים להיות שיקול משמעותי בתכנונה החדש. הגבלת האפשרות לשינויים בתקופת גיבושה של תכנית, תקנה לגורם המתכנן חופש פעולה גדול יותר, כך יוקטנו האילוצים שיש להביאם בחשבון בעת התכנון החדש".
בהחלטה של ועדת הערר נקבע כי התנאים שתוקפם עד מאי 2021 לגיטימיים לנוכח האינטרס הציבורי שעומד מאחורי התוכנית של העירייה וכי אין הצדקה להחריג את הפרויקט שלה ספציפית מתחולת התנאים בשל הסכנה כי יפגע בתוכנית החדשה שמעניקה עדיפות לפינוי-בינוי.