חוות הדעת המשפטית של לשכת עורכי הדין עוסקת בשאלות האם מצב החירום שהוכרז עקב משבר נגיף הקורונה שהוגדר על ידי ארגון הבריאות העולמי ומשרד הבריאות הישראלי כפנדמיה, מגיפה כלל-עולמית כתוצאה מהתפרצות והתפשטות נגיף SARS-COV-2 (להלן- נגיף הקורונה), דוחה תשלומים של דמי שכירות.
חוות הדעת סוקרת את המצב העובדתי בארץ ובעולם מבחינת ההגבלות שהוטלו על הציבור כדי לצמצם את התפשטות נגיף הקורונה ואת דיני הסיכול במדינת ישראל, בחוק החוזים חוק השכירות ובפסיקות שונות.
במאמר קודם שלי מיום 22.3.2020 הבעתי את דעתי כי משבר נגיף הקורונה, ככל הנראה, ברוב המקרים, אינו דוחה תשלומי דמי שכירות, וזאת לאור פסיקות קודמות של בית המשפט העליון בסוגיית דיני הסיכול מכוח סעיף 18 לחוק החוזים, לקריאה, כנסו.
גם חוות הדעת של לשכת עורכי הדין קובעת כי ברוב סוגי השכירויות, משבר נגיף הקורונה אינו מבטל את תשלומי דמי השכירות.
ביישום של מבחני דיני הסיכול על הפרות אפשריות בשל נגיף הקורונה, חוות הדעת של לשכת עורכי הדין הגיעה למסקנה כי במבחן הראשון של הצפיות, הרי שהתפרצות מגפה עולמית הנה בגדר מקרה שניתן לצפותו (במיוחד לאור העובדה שבשנים האחרונות התפרצה מגפה עולמית לא פחות מ 6 פעמים לרבות סארס, זיקה, אבולה, כולירה ושפעת) אך לא ניתן להתעלם מהעוצמה ןההיקף של ההתפרצות שהביאה לסגר עולמי – וזה בלתי צפוי. ובלשוםן חוות הדעת:
"נשאלת השאלה האם קיומה של מגיפה עולמית הוא בגדר אירוע מסכל צפוי?
על-פי הפסיקה בעניין כץ, ובשים לב לעובדה שבמהלך העשור האחרון ארעו לא פחות משישה מקרים של מגיפות עולמיות במידת חומרה כזו או אחרת, לרבות סארס, זיקה, אבולה, כולרה ושפעת ועוד מקרים רבים במהלך המאה ה-20 ,ניתן בהחלט לטעון שפרוץ מגיפה אינו בלתי צפוי.
על פי הגישה הרווחת בפסיקה לפיה "הכל צפוי", לא בנקל יוכר אירוע חיצוני לחוזה כבלתי צפוי.
לפי גישה זו קשה לומר כי צדדים לחוזה לא היו יכולים לצפות כי תפרוץ מגיפה עולמית. אין היא שונה במהותה מאירועים מסכלים קיצוניים כגון מלחמה, נזקי טבע, מחלות אישיות קשות ואפילו מקרי פטירה, שהוזכרו בפסיקה כצפויים.
יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מן העובדה כי מגיפה בהיקף הדומה להיקף הנוכחי של מגיפת הקורונה, שנפוצה בכל מדינות העולם, אשר גוררת מצבי סגר, בידוד וסגירת גבולות, היא בהחלט
מצב חסר תקדים.
הטענה שלא ניתן היה לצפות התפרצות מגיפה עולמית שגוררת שיתוק מוחלט של מדינות שלמות וניתוק קשרי מסחר, בתוך שבועות ספורים, היא לא בלתי סבירה, גם בהתאם להלכה
המסורתית, וודאי שכך הדבר בהתאם לריכוך המסתמן בשנים האחרונות.
ניתן לומר שגם אםמגיפה, באופן כללי, היא צפויה, הרי שמגיפה בעוצמה והיקף כזה ובעיקר בעלת השלכות מסוג זה,אינה צפויה וכי לא ניתן היה לצפות את ההשלכות המעשיות שתהיינה לה על היכולת לעמוד
בהתחייבויות חוזיות כאלה ואחרות.
קשה להלום אפוא כי מעצם הצפייה של פרוץ מגיפה, יכלו צדדים לחוזה לצפות או כי היה עליהם לצפות את קשת הנסיבות המסכלות הדרמטיות שנגרמו כתוצאה מאותה המגיפה.
זאת, בייחוד כאשר גם בימים אלו העתיד מעורפל, קצב ההתפשטות אינו ידוע ועוצמת המגיפה והיקף השפעתה טרם התבררו.
בעינינו, בהתחשב בהשפעתה העמוקה, הנרחבת והפתאומית של המגפה על חיי המסחר בארץ ובעולם, ובצרוף תחיקת החירום שהשביתה הלכה למעשה את הפעילות המשקית, או חלקים נרחבים
ממנה, ובהתחשב במגמת הפסיקה, יש מקום לטענה שאירועי החודש האחרון היו בלתי צפויים ובלתי ניתנים לצפייה."
בהכרה זו יש משום צעד גדול לכיוון הכרה בקיומו של סיכול, ועם זאת יש לבחון בקפידה את קיום התנאים האחרים ואת ההשפעה הפרטנית של המגיפה בכל מקרה ומקרה.
בהתאם לזאת ממשיכה חוות הדעת ומפרטת את המצב לגביי נכסי שכירות בעלי אופי שונה, וקובעת לגביי כל נכס האם יתר מבחני הסיכול מתקיימים לגביו אם לאו, כמפורט להלן:
- חוזי שכירות למגורים – שורה תחתונה: מבחני הסיכול אינם מתקיימים ולכן יש לשלם דמי שכירות כקבוע בחוזה.
ככלל, לא נמנעת מהשוכרים האפשרות להשתמש בנכסים למטרת מגורים במהלך תקופת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר, בסביבתו או בדרכי הגישה אליו.
משכך אין לראות במשכיר כמי שהפר את חיובו להתיר לשוכר להשתמש בנכס למטרתו, ולא תקום לשוכר האפשרות לבטל את החוזה או לקבל פטור מתשלום דמי השכירות.
הפרה כאמור ותוצאותיה בדמות אפשרות ביטול החוזה או קבלת פטור מתשלום דמי שכירות, יתרחשו רק כאשר אין באפשרותו של השוכר להפיק מן השוכר את התועלת המוסכמת – ולא כך הם פני הדברים כיום. - חוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום השביתה את פעילותם – למשל בתי קפה ומסעדות שאינן יכולות לתת שירות של Take Away, קניונים, חדרי כושר וכייוצ"ב נכסים וכן נכסים המצויים בתוך אזורי סגר למשל בבני ברק שדרכי הגישה אליה נחסמו.
עצם המניעות המשפטית להשתמש במושכר, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים הנ"ל את הזכות לבטל את ההסכם או לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות עד להסרת המניעה.
כלומר, כל זמן שהוראות התחיקה מונעות את אפשרות הגישה למושכר במצבי סגר ואת אפשרות בעלי העסקים להשתמש בו לפעילותם העסקית לשמה נועד ההסכם, יהיו השוכרים מופטרים מחובת תשלום דמי השכירות
מבלי לבטל את ההסכם. - חוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום לא השביתה את פעילותם, אך צמצמה את היכולת להעסיק עובדים – הוראות תחיקת החירום שהותקנו לאור משבר הקורונה המגבילות את נוכחות העובדים במקומות
העבודה תחילה ל – 30% או 10 עובדים, לפי הגבוה וכיום ל-15% או 10 עובדים, לפי הגבוה, מסכלות את אפשרות בעלי עסקים אלו לעשות שימוש במושכר, לפחות ב- 85%.
מדובר במניעות חלקית שאינה שוללת שימוש מלא בנכס, אך בהחלט שוללת את עיקרו.
המגבלות שהוטלו אינן מסכלות את מטרת ההסכם ואינן מונעות לגמרי את ההנאה מהמושכר, ועם זאת הוראה חוקית האוסרת על השוכר להכניס למושכר את הרוב המכריע של עובדיו, שוללת את עיקר
זכות השימוש אותה רכש בהסכם השכירות.
לגביי נכסים אלה חוות הדעת קובעת שיש לבחון את נסיבותיו של כל נכס לגופו, אך יחד עם זאת ממליצה להפחית את דמי הניהול ודמי השכירות ב 50%. - חוזי שכירות לעסקים חיוניים שתחיקת החירום לא אוסרת עליהם לפעול – עסקים שהוגדרו בתחיקת החירום כ'עסקים חיוניים' ובשל כך הותר להם להמשיך בפעילותם
העסקית הרגילה ולא הוטלו עליהם מגבלות באשר למצבת העובדים, אינם באים בגדר שוכרים שזכות השימוש שלהם במושכר נמנעה – לא במלואה ואף לא בחלקה.
קום שבו זכות השימוש של בעלי עסקים אלו בנכס לא נמנעה והם ממשיכים להפיק הנאה מהמושכר, הרי שמטרת הסכם השכירות לא סוכלה.
ברי כי עסקים אלו ממשיכים להפעיל את פעילותם העסקית מתוך המושכר לא מתקיימות נסיבות מסכלות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.
לפיכך, דיני הסיכול אינם חלים ביחס להסכמי שכירות אלו ואף אין, לכאורה, הצדקה להפעיל את דוקטרינת התאמת החוזה לנסיבות המשתנות, מאחר והחיובים המהותיים של הצדדים לחוזה לא הושפעו בהיבט זה ממגיפת הקורונה
כמובן שכל מקרה צריך להיבחן על-פי נסיבותיו וייתכנו חריגים לכלל. - חוזי שכירות לעסקים שעיקרם אינו מבוסס על הון אנושי – עסקים שעיקר פעילותם נסמכת עלאוטומציה של מכונות או על אחסון, להבדיל מעל כוח אדם אנושי )מחסנים, מרלו"גים, מפעלים
תעשייתיים וכיוצ"ב(, לא ייחשבו כהסכמים שמטרתם סוכלה בשל מגיפת הקורונה. התקנות והצווים השונים שהוצאו בישראל, לא הגבילו את פעילותם של בתי עסק אלו, ואפשרותם להפיק
הנאה מלאה מהמושכר לא נמנעה.
נכסי המקרקעין ממשיכים לשרת אפוא את בעלי העסקים מסוג זה למטרת השכירות המוסכמת וכל זמן שלא נמנע מהם להשתמש במושכר מחמת נסיבות הקשורות
במושכר או בדרכי הגישה אליו, הסכמי השכירות לא הופרו ואין הצדקה לפטור את בעלי העסקים הנ"ל מתשלום דמי השכירות.
כמובן שכל מקרה צריך להיבחן על-פי נסיבותיו וייתכנו חריגים לכלל.
לייעוץ משפטי וייצוג בעניין חוזי שכירות, ניתן ליצור קשר עם עו"ד אפרת יוסים במייל Efrat@Yusim.co.il או בנייד: 054-9981611.