על מוכר דירה חלה חובה מוחלטת לגלות לרוכש כל פרט ביחס לדירה הנמכרת' שעשויה להיות לו השפעה על החלטת הרוכש האם לרכוש אותה או על תנאי הרכישה, לרבות כל ליקוי או פגם הקיים בדירה ובמיוחד לגלות לרוכש על כל מום נסתר הקיים בה.
למשל: בניה ללא היתר, רטיבות ונזילות, בניית שיפוע רצפת הדירה בניגוד לתקן.
היקף החובה נקבע בין השאר בהתחשב בכך שמבחינת המידע הקיים אודות הדירה מצוי הקונה בעמדת נחיתות ביחס למוכר.
פסיקת בתי המשפט בארץ שללה לחלוטין את גישת "יזהר הקונה" המקובלת בדין האנגלי המקובל לאור נוסחו של סעיף 16 לחוק המכר שזו לשונו:
"הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".
יותר מכך – הוראות סעיף 16 לחוק המכר הנן קוגנטיות וחלות על אף האמור בכל הסכם.
זהו סעיף שלא ניתן להתנות עליו !
המשמעות היא שסעיף בחוזה מכר הקובע כי הקונה רכש את הנכס as ia (תניית ויתור), אינו מבטל את חובת הגילוי הרחבה החלה על המוכרים ואת האחריות שיש להם כלפיי הקונה, אפילו אם מדובר בקונה שהתרשל ואפילו אם מדובר ברשלנות חמורה. רק ידיעה פוזיטיבית של הקונה אודות הפגם בדירה תבטל את אחריות המוכר. הפסיקה מדברת על "ידיעה של ממש" (פס"ד עליון ספקטור נ' צרפתי).
מאפייני חובת הגילוי של המוכר והיקפה נדונו בהרחבה בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.2.2014, להלן: פרשת שיפריס).
בפרשת שיפריס בני הזוג שיפריס רכשו מבני הזוג עיני בית ביהוד בן 2 קומות בשטח בנוי של 170 מ"ר.
המוכרים הצהירו בחוזה המכר כי הנכס נבנה בהתאם להיתר הבנייה שקיבלו, וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה כלשהן, או על פגם נסתר בנכס.
כעבור חודש, עקב קצר חשמלי, התגלו נזילת מים ועובש מתחת לריצוף. לאחר שהזוג עיני ביקש לחמוק מאחריות, ובאין בנמצא תוכנית האינסטלציה של הבית, פנה הזוג שיפריס למחלקת ההנדסה בעיריית יהוד לשם צילום היתר הבנייה, אז גילו כי הקומה השנייה של הבית אינה מופיעה בו.
בית המשפט המחוזי פסק לטובת הזוג שיפריס:
על השבת התמורה החוזית
השבת ארנונה ששולמה
פיצויים מוסכמים
הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.
כן נקבע, כי אין בסיס להטלת אחריות על מי מעורכי הדין (שגם נתבעו).
הזוג עיני, שהפסיד, הגיש ערעור לעליון. בית המשפט העליון דחה את הערעור והשאיר על כנו את פסק הדין של המחוזי ואף פסק לטובת הזוג שיפריס הוצאות בסך 25,000 ₪ שעל הזוג עיני לשלם להם.
בפסק הדין בעליון הודגש, כי סעיף 16 לחוק המכר העניק לעקרון "יזהר המוכר" מעמד בכורה על פני עקרון "יזהר הקונה".
וכך נקבע שם: "עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'".
השופטים מלצר וסולברג (בניגוד לעמדתו של השופט רובינשטיין) דחו את תחולת דוקטרינת האשם התורם על רוכש דירה, וזאת לאור הוראת סעיף 16 לחוק המכר שהנה הוראת חוק מפורשת נוגדת.
לאחרונה ניתן פסק דין חדש של השופטת מיכל הירשפלד בבית משפט השלום בירושלים שפסק פיצויים בסך של 106,000 ₪ לטובת זוג שרכש דירת מגורים והמוכרים לא גילו להם על בעיית רטיבות בדירה ולכן הגישו תביעת פיצויים (30774-07-15 אהרוני נגד אנייס שניתן ביום 23.5.2018).
נפסק עוד כי על המוכרים לשלם לרוכשים גם:
הוצאות (עלות חוות הדעת שהוגשו על ידם וחלקם בעלות חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט בסך כולל של 8,210 ₪ וכן באגרת בית המשפט ששולמה על ידם)
שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.
פסק הדין קבע כך:
"הוכח שבדירה הייתה קיימת בעיית רטיבות שהנתבעים ידעו או היו צריכים לדעת עליה, לא גילוה לתובעים ואף הצהירו כי אינה קיימת הן בעל פה, הן בהסכם שנחתם בין הצדדים. כאמור, הנתבעים הפרו את חובת תום הלב החלה עליהם במו"מ לקראת כריתת ההסכם, הפרו את ההסכם ואף מסרו לתובעים דירה שאינה תואמת את המוסכם בנסיבות המאפשרות לתובעים להסתמך על אי התאמה זו…
הצהרת מוכרים בדבר העדר בעיות רטיבות בדירה אינה ענין של מה בכך. להצהרה שכזו, בין בעל פה במהלך המו"מ בין הצדדים ובין בכתב, יש להתייחס בכובד ראש. במיוחד, אך לא רק, אמורים הדברים כאשר קיימים רמזים כאלה ואחרים לקיומה של בעיה כזו או אחרת…
כאמור, על הנתבעים היתה מוטלת לא רק חובה לשתף את התובעים בכל פרט שהיה ידוע להם בענין זה, אלא חובה היה על הנתבעים לבדוק את הבעיה לעומק, גם בעזרת מומחים, בטרם הצהירו את אשר הצהירו במהלך המשא ומתן ובמסגרת ההסכם שנחתם בין הצדדים.
משלא עשו כן, לא עמדו הם בחובת תום הלב המוטלת עליהם במסגרת המשא ומתן ואף הפרו את החוזה שנחתם בין הצדדים."
מה כדאי ללמוד מפסקי הדין?
אם אתה מוכר דירה, עלייך לגלות לרוכשים פוטנציאליים כל מידע הידוע לך או שהיה עלייך לדעת אותו אודות הדירה, גם אם בעינייך מדובר בעניין של מה בכך. דהיינו, על מוכר דירה לחקור ולדעת כל עניין הקשור בדירתו בטרם מכירתה.
עוד 2 טיפים למוכר דירה:
להעביר לרוכשים את כל המידע בצורה מסודרת בכתב ולשמור על כך את התיעוד (מייל וכד').
לכלול בחוזה סעיף מפורש וספציפי המתאר את כל הליקויים והמידע שמסרתם לרוכשים על הדירה.
אם אתה רוכש דירה, מומלץ להיעזר באיש מקצוע מומחה מטעמך (מהנדס, מודד, שמאי, תלוי בנסיבות ובאופי הנכס) למתן חוות דעת בקשר לנכס שהנכם עומדים לרכוש, ובמידה וגיליתם לאחר חתימת החוזה אי התאמה בין הצהרות המוכר למצב הנכס בפועל – לשלוח למוכר הודעה בכתב על כך מייד לאחר הגילו, וכדאי לעשות זאת באמצעות עורך דין.
בהצלחה!