רבים טועים לחשוב כי עורך הדין של הקבלן, שהם ממילא משלמים לו, מספיק בכדי לטפל באינטרסים שלהם ברכישת הדירה מול הקבלן. רוכשים רבים שואלים למה אני גם צריך עו"ד ?
רכישת דירה מקבלן כרוכה בהתקשרות בהסכם שנקודת המוצא בו היא נחותה לרוכש הבודד.
זהו הסכם שעורכי הדין של הקבלן ניסחו באופן אחיד ובסיסי עבור הקבלן בלבד מתוך התחשבות באינטרסים של הקבלן בלבד, ועל חוזה זה מחתימים את כל הרוכשים באותו הפרוייקט.
מדובר בחוזה אחיד שבאופן טבעי קיימים בו סעיפים שאינם הוגנים או שאינם מתאימים לרוכש מסויים ולעיתים אף מהווים "סעיפים מקפחים בחוזה אחיד" (במקרים חמורים אלה נדרשת התערבות של היועץ המשפטי לממשלה).
חשוב לדעת כי ניתן לשנות סעיפים בחוזה מול קבלן ואף חובה לעשות זאת, לנהל משא ומתן משפטי באמצעות עורך דין מטעמך מול עורך הדין של הקבלן.
קיימים סעיפים מהותיים בחוזים מול קבלן הניתנים לשינוי לטובתכם הרוכשים. למשל סעיפים העוסקים ב:
אופן התשלומים.
הבטחת זכויות הרוכש בקרקע ובדירה הנרכשת במצב של קריסת הקבלן בטרם סיום הפרוייקט.
קביעת פיצוי מוסכם מוגזם ללא הוכחת נזק במקרה של ביטול החוזה על ידי הרוכש.
איסור על מכירת הדירה על ידי הרוכש לפני קבלת מפתח.
מתן ערבויות שלא לפי חוק המכר הבטחת השקעות של רוכשי דירות
ניסיון התחמקות הקבלן מתיקון ליקויים בניגוד לחוק המכר
מניעת זכות הקיזוז של הרוכש מתשלומים שמגיעים לקבלן עקב פיצוי המגיע לרוכש מאת הקבלן בגין עיכוב במסירה
הרשימה הנ"ל הנה רשימת סעיפים לדוגמה בלבד מתוך חוזים של קבלנים שהגיעו לדיון בפני בתי המשפט בארץ בשנים האחרונות, ונקבע לגביהם שהנם סעיפים בעייתים שבוטלו על ידי בתי המשפט, נמחקו או צומצמו באופן משמעותי לטובת הרוכשים.
עם זאת, על אף שבתי המשפט אמרו את דברם לגביי העניינים הנ"ל, עדיין קיימים חברות קבלניות שהחוזים שלהם כוללים סעיפים שהנם בניגוד לפסיקות בתי המשפט ומקפחים את ציבור הרוכשים.
קצב ההפנמה של הקבלנים אינו תואם את מצב הדין, דבר המחזק את הצורך שלכם להיעזר בעורך דין נדלן מטעמכם לפני רכישת דירה מקבלן.
מעבר לצורך שעורך דין מטעמך יבדוק את החוזה מול הקבלן וישנה בו סעיפים מהותיים כדי לשמור על הזכויות שלך ועל כספך, הרי שבטרם התחייבות לביצוע העסקה הכי יקרה של חייכם, כדאי לבצע בדיקות נוספות על ידי עו"ד נדל"ן:
בדיקות תכנוניות – היתרי בניה, עיון בתב"ע החלה על האזור, תכנון עתידי לשטחים גובלים וכד'
בדיקות רישומיות – באילו מרשמים הנכס רשום (חברה משכנת, מנהל, טאבו), סטטוס הרישום וקיום כל המסמכים להשלמת הבעלות (יפויי כוח, אישורי מיסים ועוד).
בדיקות כלכליות/אישיות – פנקס הקבלנים, מרשם פושטי רגל, מרשם חייבים מוגבלים באמצעים, מרשם חברות "סרבניות רישום" בית משותף, אימות חשבון בנק הפרוייקט ועוד.
בדיקות משפטיות – סוג הזכויות הרשומות (האם בעלות, הערת אזהרה חכירה וכד'), קיומן של הערות לטובת צד ג' הרשומות על הנכס (משכנתאות, שיעבודים וכד'), קיום אישורים ל"שרשרת עסקאות" שבוצעו בנכס.
בדיקות היבטי המס בעסקה – כדי לא להיות מופתע בעניין גובה תשלומי המס.
אז לפני שאתם מתחייבים לרכוש דירה מקבלן, אל תגידו "יהיה בסדר" ואל תקחו סיכון בעסקה הכי יקרה של חייכם. קבלו ליווי של עו"ד נדלן מטעמכם.