בכל חוזה מכר מקרקעין ישנו סעיף קבוע בפרק של הצהרות הרוכש בנוסח הבא:
"הרוכש מצהיר כי הוא רוכש את הדירה כמות שהיא במצבה הנוכחי (AS IS), על סמך בדיקותיו הוא, והכל בכפוף לנכונות הצהרות המוכר."
זהו סעיף שבשפה המשפטית נקרא "סעיף וויתור".
הרוכש מוותר על זכותו לטעון נגד המוכר בעניין אפיוניה ותכונותיה של הדירה שקנה ממנו, והוא מצהיר כי הוא הסתמך על בדיקותיו הוא ועל הצהרות המוכר כל עוד הן נכונות..
האם הסעיף הזה שקיים בכל חוזה מכר מקרקעין, ללא יוצא מן הכלל ושאף עורך דין שמכבד את עצמו לא וויתר עליו מעולם, מגן על המוכר במקרה של הגשת תביעה על ידי הרוכשים בטענות של אי גילוי פרטים אודות הדירה ?
אם נתחיל מהסוף – אז התשובה היא שלסעיף הזה אין כל משמעות בפסיקת בתי המשפט בארץ, וקיומו בחוזה לא פותר את המוכר מאחריות ויוציא אותו נקי (עם הסתייגות למקרה מסויים, בהמשך).
עם זאת, אין הדבר אומר שכעת ניתן לחתום על חוזה לרכישת דירה יד שניה ללא ליווי של עורך דין שבדק ועבר על החוזה וערך בדיקות משפטיות נוספות נדרשות (תכנוניות, רישומיות, מצב הזכויות, חשיפה למס ועוד). למאמר על הבדיקות הנדרשות בחוזה רכישת דירת מגורים לחץ כאן.
נשאלת השאלה כיצד בתי המשפט בארץ מתגברים על עיקרון חופש החוזים ומבטלים תנייה מוסכמת בין שני צדדים לחוזה ששניהם חתמו עליו?
התשובה טמונה בסעיף 16 לחוק המכר, שקובע כך:
"הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".
זהו סעיף קוגנטי שהוראותיו חלות על אף האמור בכל הסכם.
זהו סעיף שלא ניתן להתנות עליו !
המשמעות היא שסעיף בחוזה מכר הקובע כי הקונה רכש את הנכס as ia (תניית ויתור), אינו מבטל את חובת הגילוי הרחבה החלה על המוכרים ואת האחריות שיש להם כלפיי הקונה, אפילו אם מדובר בקונה שהתרשל ואפילו אם מדובר ברשלנות חמורה. רק ידיעה פוזיטיבית ממשית של הקונה אודות הפגם בדירה תבטל את אחריות המוכר. הפסיקה מדברת על "ידיעה של ממש" (פס"ד עליון ספקטור נ' צרפתי).
על מוכר דירה חלה חובה מוחלטת לגלות לרוכש כל פרט ביחס לדירה הנמכרת שעשויה להיות לו השפעה על החלטת הרוכש האם לרכוש אותה או על תנאי הרכישה, לרבות כל ליקוי או פגם הקיים בדירה ובמיוחד לגלות לרוכש על כל מום נסתר הקיים בה.
מאפייני חובת הגילוי של המוכר והיקפה נדונו בהרחבה בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.2.2014, להלן – פרשת שיפריס), שאף דחה את תחולת דוקטרינת האשם התורם במקרים אלו.
בפרשת שיפריס בני הזוג שיפריס רכשו מבני הזוג עיני בית ביהוד בן 2 קומות בשטח בנוי של 170 מ"ר. המוכרים הצהירו בחוזה המכר כי הנכס נבנה בהתאם להיתר הבנייה שקיבלו, וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה כלשהן, או על פגם נסתר בנכס.
כעבור חודש, עקב קצר חשמלי, התגלו נזילת מים ועובש מתחת לריצוף. לאחר שהזוג עיני ביקש לחמוק מאחריות, ובאין בנמצא תוכנית האינסטלציה של הבית, פנה הזוג שיפריס למחלקת ההנדסה בעיריית יהוד לשם צילום היתר הבנייה, אז גילו כי הקומה השנייה של הבית אינה מופיעה בו.
בית המשפט המחוזי פסק לטובת הזוג שיפריס:
על השבת התמורה החוזית
השבת ארנונה ששולמה
פיצויים מוסכמים
הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.
כן נקבע, כי אין בסיס להטלת אחריות על מי מעורכי הדין (שגם נתבעו).
השופטים מלצר וסולברג פסקו לטובת הרוכשים(בניגוד לעמדת הש' רובינשטיין) ודחו את ערעור המוכרים שהפסידו במחוזי, וקבעו כך:
"החלת דוקטרינת ה'אשם התורם' ביישומו של סעיף 16 לחוק המכר עשויה להתפרש כקריאה לתוך החוק של דבר שאין בו. קרי, החלתו של עיקרון 'יזהר הקונה' בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר: "חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר" (א' זמיר, 'חוק המכר, תשכ"ח-1968', הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (המכון למחקרי חקיקה, התשמ"ז), 281) …".
יותר מכך, אף נקבע כי אין לייחס משקל להצהרת הקונים כי בדקו את הנכס או כי הם רוכשים אותו במצבו as is, שכן "בסעיף 16 לחוק המכר הביע המחוקק נחרצות את דעתו ביחס לסעיפים מן הסוג המצוי בחוזה שלפנינו, ובחר לבכֵּר את הגנת הקונים המתקשרים על-פני עיקרון 'החופש החוזי'…" (פרשת שיפריס).
לפיכך, נקבע, כי "רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצִדו, אין בה די כדי להציל את המוכר…"
מה כדאי ללמוד מפסק הדין?
אם אתה מוכר דירה, עלייך לגלות לרוכשים פוטנציאליים כל מידע הידוע לך או שהיה עלייך לדעת אותו אודות הדירה, גם אם בעינייך מדובר בעניין של מה בכך. דהיינו, על מוכר דירה לחקור ולדעת כל עניין הקשור בדירתו בטרם מכירתה.
עוד 2 טיפים למוכר דירה:
להעביר לרוכשים את כל המידע בצורה מסודרת בכתב ולשמור על כך את התיעוד (מייל וכד').
לכלול בחוזה סעיף מפורש וספציפי המתאר את כל הליקויים והמידע שמסרתם לרוכשים על הדירה.
אם אתה רוכש דירה, מומלץ להיעזר באיש מקצוע מומחה מטעמך (מהנדס, מודד, שמאי, תלוי בנסיבות ובאופי הנכס) למתן חוות דעת בקשר לנכס שהנכם עומדים לרכוש, ובמידה וגיליתם לאחר חתימת החוזה אי התאמה בין הצהרות המוכר למצב הנכס בפועל – לשלוח למוכר הודעה בכתב על כך מייד לאחר הגילו, וכדאי לעשות זאת באמצעות עורך דין.