באילו עילות ניתן לפנות דייר מוגן?

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1972 קובע בסעיף 131 את העילות שבגינן ניתן לפנות דייר מוגן:

1. הדייר לא משלם את דמי השכירות. לא באופן חד פעמי אלא באופן קבוע. על בעל הבית ליתן הזדמנות לדייר המוגן לתקן הפרה זו, לשלם את החוב שנצבר ולחזור לשלם את דמי השכירות כסדרם.
2. הדייר לא קיים תנאי מהתנאים שנכתב בהסכם שאם לא יקיים אותם- יהיה רשאי בעל הבית לתבוע פינוי. כאשר קיים בחוזה השכירות תנאי מפורש, והתנאי הופר על-ידי הדייר אזי מתגבשת לבעל הבית הזכות (על פי תנאי השכירות) לתבוע את פינוי הדייר מהדירה.
3. שינוי מטרת השכירות הקבועה בחוזה המקורי– ככלל, לא קיימת בין עילות הפינוי שבחוק עילת פינוי בגין עשיית שינויים במושכר ובמטרת השכירות, אולם, נקבע בפסיקה, כי היא קמה וניצבת מכוח הוראות סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר. בעניין בית עסק, על מקבל הזכות לדיירות מוגנת לשמור על אותו העסק שהדייר המוגן המקורי ניהל במושכר ולא לערוך שינויים.
4. הדייר גרם נזק ניכר לדירה בכוונה, בעצמו או על יד אחרים.
5. הדייר, או אדם אחר שהדייר הרשה לו משתמש בדירה למטרה בלתי חוקית. לעניין זה שימוש ללא רישיון לא מהווה מטרה לא חוקית.
6. הדייר או אחר שהדייר הרשה לו מטריד או מרגיז את שכניו כולל בעל הבית שהוא שכן. עוד נקבע, שעל בעל בית, המבקש פינויו של דייר מוגן בעילה זו, מוטל הנטל להוכיח התנהגות מטרידה ומרגיזה הנושאת אופי מתמיד וקבוע, המכביד באופן ניכר על קיומם של יחסי שכירות תקינים. אין די במעשה הטרדה בודד. הכוונה בעיקר להטרדה על ידי ריח, זיהום, רעש וכד'.
7. הדייר השכיר את הדירה או חלק ממנה, וזאת כשלא מדובר בעסק לאירוח, בשכירות משנה והשיג רווח בלתי הוגן בהשוואה לדמי השכירות שהוא משלם ולנסיבות.
8. הדירה דרושה לבעל הבית לעצמו ובעל הבית הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.
   בבית עסק – במקרה שבעל בית רוצה את הנכס כדי לנהל שם עסק לעצמו יהיה עליו להוכיח שהנכס דרוש לו לצורך קיומו. בית משפט רשאי לסרב לתת צו פינוי במקרה כזה אם מטרת הפינוי היא להפיק תועלת מהמוניטין שהדייר רכש בעסק, וההפסד במוניטין לא ניתן לפיצוי.
9. הדירה דרושה לבעל הבית שהינו המדינה או רשות מקומית, לצורך ציבורי חיוני, ובעל הבית הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.
10. הדירה דרושה לבעל הבית שהינו גוף ציבורי לצורך השכרה למעוטי אמצעים (והדייר כבר לא עומד בתנאים אלה), ובעל הבית הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.
11. בעל הבית רוצה להרוס את הדירה או הבניין כדי להקים בניין אחר או לתקן תיקון יסודי וקיבל את אישורי הבניה המתאימים, והסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.
12. מושכר שהוא חצר או גינה, דרוש לבעל הבית לצורך הקמת בניין או תוספת לבניין, וקיבל את אישורי הבניה המתאימים, ובעל הבית הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.

נטישה של המושכר. עילת פינוי בגין נטישת המושכר (בית מגורים או עסק) הנה יציר הפסיקה. הרציונל העומד בבסיס עילת הנטישה הוא כי במידה והדייר המוגן כבר אינו מחזיק במושכר (מגורים או בית עסק) כבר לא מתקיימת התכלית שלשמה ניתנה לו הזכות. צריכים להתקיים 2 תנאים מצטברים: נטישה פיזית של המושכר, והוכחה כי לדייר אין כל כוונה לשוב אל הנכס.
בית המשפט קבע כי קיים הבדל בין נטישת בית מגורים לנטישת עסק, שהרי בין הדייר המוגן לבית המגורים קיים קשר הדוק הרבה יותר מהקשר לבית העסק. לכן, נקבע כי צמצום בעסקים אינו פוגע בזכות שעברה. לא כמות העיסוק קובעת אלא ההמשכיות. הפסיקה קבעה כי שימוש מוגבל במושכר – מהווה טענת הגנה בפני נטישה. אין חובה חוקית לפתוח את בית העסק באופן רציף ויומיומי.