מהות זכות השכירות – חוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971 מגדיר בסעיף 1 את זכות השכירות: "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן — דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות". חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 מגדיר בסעיף 3 מהי שכירות מקרקעין: שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות.
מומלץ להחיל את חוק השכירות והשאילה על חוזה השכירות, הכולל גם חובות המוטלות על המשכיר.
בדיקת איתנות כלכלית של המשכיר ועבר פלילי. חשוב כי המשכיר יערוך בדיקת רקע על השוכר העתיד להכנס למושכר.
בעלות על הנכס המושכר וזיהוי הבעלים המשכיר. על השוכר לבדוק שפרטי הדירה המוצעת לשכירות (כתובת, גוש חלקה, מספר חדרים והצמדות) תואמים את זכויות הבעלים בדירה בטאבו ולפי היתר בניה שניתן על ידי הרשות המקומית, ולזהות את הבעלים באמצעות תעודת זהות ותעודה כלשהי נוספת.
הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס – שתי הזכויות העיקריות שהשכירות מקנה הן זכות החזקה, להפעיל שליטה אפקטיבית בנכס, וזכות להשתמש בנכס, ליהנות מהתועלות שהוא מקנה ומפירותיו. על ההסכם להגדיר את מטרת השכירות שלשמה הנכס מושכר ועל השוכר לבדוק כי השימוש מתאים להיתר בניה ולתוכנית בנין עיר החלה על הנכס.
תקופת השכירות (מגבלת הזמן בשכירות) וזכות אופציה לשוכר – הזכות אינה ניתנת לצמיתות, אלא לתקופת זמן מוגבלת. שכירות בנכס מקרקעין לתקופה העולה על חמש שנים נקראת חכירה ושכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות. על ההסכם להגדיר את תקופת השכירות ומתן הודעה מוקדמת של זמן סביר בטרם תום תקופת החוזה, והאם קיימת זכות אופציה לשוכר למימוש תקופת שכירות נוספת בתום תקופת השכירות המקורית.
גובה דמי השכירות (הקניה בתמורה) – על מנת שזכות תוגדר כשכירות, יש לתת עבורה תמורה (אשר נקראת "דמי שכירות"). על כן, על חוזה השכירות להגדיר באופן ברור את גובה דמי השכירות לתקופת השכירות שנקבעה בהסכם ולתקופת האופציה, במידה וקיימת. הקניית זכות החזקה ושימוש ללא תמורה לא תיחשב כשכירות, אלא כשאילה ויחולו עליה כללים אחרים.
הצמדה למדד. בדרך כלל למדד המחירים לצרכן הידוע ביום חתימת החוזה או בחודש בו החל המשא ומתן לחתימת החוזה במקרה של משא ומתן ארוך כמו בנכסים מסחריים גדולים עם סוגיות מיוחדות רבות שעל ההסכם להתייחס אליהן (התאמת הנכס פיזית למטרת השכירות, קבלת היתר בניה, שימוש חורג, היטלי השבחה וכד').
בטוחות להסכם. קיימים מספר סוגים של בטוחות: ערבים טובים (נבחנת איתנות כלכלית), ערבות בנקאית בגובה מתאים, שיקים לערבון, שטר חוב. על המשכיר לבחון את יכולתו הכלכלית של השוכר לעמוד בהתחייבויותיו בהתאם להסכם השכירות כמו גם את הערבים להסכם.
תיקון פגמים במושכר. מקובל שפגמים במתקני קבע שנוצרו מבלאי טבעי תיקונם חל על המשכיר, ופגמים שנוצרו עקב מעשה או מחדל של השוכר או עקב שימוש לא סביר ורגיל יחולו על השוכר. על ההסכם להיות ברור בסוגיה זו, כולל פירוט קלקולים שכיחים ופירוט של מתקני קבע, על מנת למנוע ויכוחים עתידיים בין המשכיר לשוכר. למשל: מערכת אינסטלציה וכד'.
ביטוחים מתאימים לנכס. יש להכניס לחוזה סעיף ביטוחי המתאים לסוג הנכס. לדירת מגורים יש לכלול ביטוח מסוג 'כל הסיכונים', כולל נזקי אסון טבע (רעידת אדמה), שריפה, וכיוצ"ב, לרבות כיסוי ביטוחי כלפי צד שלישי. יש לדאוג שבעל הפוליסה והמוטב לפיה יהיה המשכיר.
הפרות יסודיות ופיצויים. להגדיר בהסכם מהם התנאים שהפרתם על ידי המשכיר או השוכר מהווים הפרה יסודית ומקנים זכות לפיצויים ו/או לביטול חוזה השכירות.
שוכר חלופי. אם יש בהסכם השכירות סעיף של שוכר חלופי, לשוכר ישנה אפשרות יציאה מהחוזה בטרם תום תקופת השכירות שנקבעה בחוזה באמצעות מציאת שוכר חלופי שיכנס בנעליו, ובלבד שהשוכר החלופי יהא לשביעות רצון המשכיר.
שכירות משנה. על החוזה להתייחס האם המשכיר מאפשר הכנסת שוכר משנה אם לאו. כאשר המשכיר מאפשר הכנסת שוכר משנה, רצוי שיקבע בחוזה השכירות שעל שוכר המשנה להיות מאושר על ידי המשכיר.
קביעת תנאים המפסיקים את השכירות באופן מיידי. למשל: השוכר הוכרז פושט רגל.
סעיף העברת בעלות. הכללתו בחוזה שכירות מאפשרת למשכיר למכור את הדירה בתוך תקופת השכירות ולהפסיק את תקופת השכירות תוך מתן התראה של זמן סביר לפינוי.
עריכת פרוטוקול כניסה ויציאה המתעד את מצבו הפיזי של הנכס המושכר כולל קריאות מונים של חשמל ומים.
עם חתימת החוזה לבצע העברת חשבונות מחזיק ומשתמש ברשויות השונות.
