החידושים העיקריים בחוק הן הכללת הגדרה של מהי דירה הראויה למגורים, הגבלת הערבויות שמשכיר יכול לגבות משוכר והסדרת מחויבות המשכיר לביצוע תיקונים בדירה. לחוק לא נכנסה הוראה המחייבת את המשכיר לחוזה ארוך טווח לשלוש שנים במהלכן מוגבלת יכולת המשכיר להעלות את דמי השכירות משנה לשנה.
עוד נושאים שנכנסו לחוק: חובת הפרדה במחיצה בין השירותים למטבח, דמי התיווך בעסקה, במקרים שבהם פעל המתווך מטעם המשכיר, ישולמו במלואם על ידי המשכיר.
לאור עידכון חוק "שכירות הוגנת" (בשמו העממי) מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מעודכן בטרם חתימה על חוזה שכירות בהתייחס לשינויים שהחוק הכניס.
עיקרי הצעת החוק:
חוזה שכירות למגורים ועל מה חל ההסדר המוצע
ההסדר המוצע לא יחול ביחס לדירות שהיחסים החוזיים בהם בין המשכיר לשוכר שונים מהיחסים החוזיים הרגילים בחוזה שכירות למגורים, כגון שכירות דירה למטרת נופש או דירה במעונות סטודנטים; שכירות בבית דיור מוגן או דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה; דירות יוקרה שדמי השכירות שלהן עולים על 20,000 ₪ בחודש, או על קרובי משפחה. כמו כן, ההסדר לא יחול על שכירויות שקצרות מ 3- חודשים ועל שכירויות ארוכות מ 10- שנים שבהן השוכר הוא למעשה 'מעין בעלים' בדירה המושכרת.
הצורה והתוכן של חוזה שכירות למגורים
חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, ייחתם בידי שני הצדדים והעתק ממנו יימסר לכל אחד מהם. החוזה יכלול בין השאר, פרטים מהותיים כמו פרטי הצדדים לחוזה, תיאור הדירה המושכרת וציון מקומה, תקופת השכירות, דמי השכירות, פגמים בדירה ועוד. שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות חוזה שכירות למגורים מצוי, שהוראותיו יחולו במצב בו החוזה בין הצדדים אינו כתוב.
דירה ראויה למגורים
המשכיר יחויב למסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים. לעניין זה, נקבעו בתוספת להצעת החוק תנאים בסיסיים שבהיעדרם הדירה אינה ראויה למגורים, כדוגמת קיומה של מערכת נקזים, מערכת חשמל ופתחי אוורור. במצב זה השוכר יוכל לבטל את החוזה בכל עת.
תיקון פגמים וליקויים
בשכירות למגורים, המשכיר יחויב כלפי השוכר לתקן את כל הפגמים בדירה, אלא אם כן מדובר על פגמים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר בדירה של השוכר, שאז השוכר יהיה אחראי על תיקון הפגם. המשכיר יתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ – 30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר.
תשלומים שבהם נושא השוכר
השוכר לא יישא אלא בתשלומים המפורטים בסעיף, ובכלל זה דמי השכירות, מסים החלים על המחזיק בדירה (ארנונה), תשלומים בגין צריכה של שירותים שוטפים (מים, חשמל, גז) ותשלומים לוועד בית משותף. עוד מוצע לקבוע סוגי תשלומים שבהם, בין השאר, יישא המשכיר, ובכלל זה: תשלום המיועד לרכישה או לשדרוג של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר, תשלום בעד דמי ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה ותשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי כמו שכר טרחה של עורך דין או מתווך שעבד עבוד המשכיר.
בטוחות
הצעת החוק מגבילה את גובה סכום הבטוחות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר שהמשכיר רשאי לבקש, ונקבעים תנאים למימוש הבטוחות והוראות לעניין אופן מימושן.
אי התאמת המושכר ותיקון פגמים במושכר
התיקונים כוללים את הרחבת מושג אי ההתאמה הכללי הקיים בחוק, לצד הרחבת הנטלים שיחולו על השוכר שיבקש להסתמך על קיומה של אי התאמה; הוספת הוראה בדבר אי התאמה משפטית; הרחבת חובת תיקון הפגמים המוטלת על המשכיר; קביעה כי תניה המגבילה אחריות של משכיר בשל אי התאמה, תהיה בטלה אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי התאמה בעת כריתת החוזה ולא גילה זאת לשוכר; הרחבת התרופות הקיימות של תיקון עצמי והפחתה של דמי השכירות הנתונות לשוכר. תיקונים אלה יחולו על כל סוגי השכירויות ולא רק על שכירות דירה למגורים.
שינויים במושכר
לפי המוצע, השוכר יהיה רשאי לבצע שינויים במושכר אך ורק אם קיבל את הסכמת המשכיר לכך. לגבי השבת המושכר – כאשר השינויים נעשו בהסכמת המשכיר – השוכר יהיה זכאי לבחור בין השבת המושכר עם השינויים בלי לזכות בתמורה בעד השינויים שביצע, לבין השבת המושכר לאחר השבתו למצבו טרם השינויים; כשהשינויים נעשו שלא בהסכמת המשכיר – הכלל הוא כי השוכר ישיב את המושכר למצבו טרם השינויים אם המשכיר דרש זאת.
סיום השכירות
אם לא הוסכם על תקופת השכירות או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום תקופת השכירות שהוסכם עליה, בלי שהוסכם על תקופה חדשה, כל צד יהיה רשאי לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני בתוך זמן סביר